Les incertitudes économiques donnent aux acheteurs de biens immobiliers du secteur du camionnage un effet de levier qui n’a que trop tardé

Le marché canadien de l’immobilier industriel évolue, offrant aux acheteurs et aux locataires une plus grande marge de manœuvre alors que les taux d’inoccupation atteignent des niveaux inégalés depuis des années.

«Les propriétaires industriels dans l’ensemble du marché naviguent sur un marché changeant, marqué par six trimestres consécutifs de baisse des taux de location, maintenant en baisse de 1 $ par pied carré d’une année sur l’autre, tandis que la disponibilité s’est stabilisée pour la première fois en 10 trimestres», a écrit Matt Albertine, vice-président principal de Colliers International dans un récent rapport sur le marché de la logistique et du transport.

Dans une entrevue complémentaire avec notre publication sœur trucknews.com, il a déclaré que les taux d’inoccupation des terrains industriels se situaient en moyenne autour de 5,5 % pendant une vingtaine d’années jusqu’en 2017.

«Ensuite, vous avez vu cette croissance de 2017 à 2019 comme le premier rebondissement. Puis, il y a eu une croissance de 30,5 % en 2021 et de 31 % en 2022, et ainsi de suite. Ensuite, la disponibilité et l’inoccupation ont chuté à 0,5 %», a-t-il expliqué. «Aujourd’hui, la disponibilité est d’environ 5,7 %, ce qui signifie que le marché est de nouveau équilibré du point de vue des propriétaires et des locataires.»

Alors que l’immobilier commercial a connu un essor fulgurant ces dernières années, les sites d’inventaire extérieur adaptés au transport routier coûtant jusqu’à 4 à 5 millions $ l’acre, les acheteurs se sont heurtés à des taux d’intérêt plus élevés et à une plus grande réticence de la part des banques à prêter de l’argent. Certains propriétaires ont acheté des terrains industriels vacants au plus fort de l’activité et, en raison de la longueur des procédures d’autorisation au Canada, n’ont pas encore monétisé ces propriétés, alors qu’ils venaient juste d’achever la construction des bâtiments.

La souscription d’un bien immobilier industriel en 2021 ou 2022, alors que «le marché n’avait jamais été aussi peu disponible», a obligé certains propriétaires à revoir leurs calculs, compte tenu de l’environnement actuel.

Avec la faiblesse du marché du fret, les 3PL et les entreprises de camionnage recherchent une plus grande flexibilité dans leurs contrats de location et, pour la première fois depuis plusieurs années, ils l’obtiennent, a affirmé M. Albertine.

«Il y a deux ans, un propriétaire se moquait de vous si vous lui demandiez un bail de six mois. Aujourd’hui, certains vous diront de ne pas vous inquiéter. Il y a suffisamment d’options pour que vous puissiez choisir un ou deux des 30 bâtiments disponibles.»

La guerre commerciale a un impact sur le marché de l’immobilier industriel

Ceci est particulièrement utile pour les entreprises de camionnage ou les 3PL dont la demande est saisonnière. Le ralentissement de l’immobilier du camionnage s’explique en grande partie par l’imposition de droits de douane par les États-Unis et l’impact sur le commerce qui en découle.

«Beaucoup de gens veulent simplement louer à court terme», a indiqué M. Albertine à propos de ceux qui cherchent à louer des locaux. «Si je tape le mot “incertitude” dans la barre de recherche de mon Outlook, il apparaît très souvent, ce qui a un impact certain. Je pense que lorsque nous pourrons déterminer si nous avons un libre-échange ou non, les entreprises pourront prendre des décisions. C’est ce yo-yo qui est à l’origine du stress.»

Justin Zarnowski est conseiller général de la société immobilière commerciale Shindico, qui a récemment acquis le portefeuille de propriétés de TransX à travers le Canada. Il a également constaté de première main l’impact des tarifs douaniers sur l’immobilier de transport.

«Je pense qu’il y aura toujours une demande pour des actifs de haute qualité», a-t-il souligné. «Pour le marché en général, nous constatons un réel ralentissement des personnes qui sont prêtes à faire de nouveaux investissements dans de l’espace. Pour les nouveaux bâtiments que les gens construisent, y compris nous, il y a eu moins de traction et d’intérêt à cause de l’incertitude autour des tarifs douaniers.»

M. Zarnowski reconnaît que tout type de déménagement «représente une dépense d’investissement massive», même s’il s’agit simplement de déplacer des employés entre les bureaux de l’entreprise ou de reconfigurer les systèmes de rayonnage de l’entrepôt.

«Nous constatons simplement que le marché est beaucoup moins enclin à réaliser ces investissements à l’heure actuelle », a-t-il ajouté.

Nouvelles opportunités

Cela ne veut pas dire que le marché est mort. Les entreprises de transport sont toujours à la recherche d’opportunités pour consolider leurs opérations ou s’implanter plus stratégiquement, y compris certaines d’entre elles qui acquièrent des propriétés aux États-Unis, et même au Mexique, pour la première fois.

«Certaines entreprises de transport et de logistique se regroupent dans un seul entrepôt au lieu d’en avoir plusieurs», explique M. Albertine. «Un camionneur m’a dit : “Pourquoi aurais-je quatre entrepôts où je devrais payer huit gardes de sécurité et quatre assurances?”»

Et avec la croissance de l’industrie du camionnage, en particulier en Ontario, la demande de terminaux extérieurs offrant des possibilités de stationnement pour les camions et les remorques ne cesse de croître.

«La demande de location de stationnements pour camions est très forte en ce moment», confirme M. Albertine.

Le Mexique en plein essor

Pour en revenir à l’évolution des schémas commerciaux, Colliers International a constaté une forte demande pour l’immobilier industriel mexicain.

«Le taux de location en dollars américains peut être presque aussi cher que certains des principaux marchés des États-Unis», a souligné M. Albertine. «Les entreprises de camionnage et de logistique tierce s’intéressent de plus en plus à ce marché, car elles suivent l’évolution de l’implantation des usines automobiles.»

Une chose n’a pas changé sur le marché de l’immobilier industriel : l’emplacement est roi. Selon M. Albertine, les entreprises de transport recherchent des opportunités à proximité des ports et des gares de triage. Les sites sur lesquels des bâtiments sont déjà construits sont plus demandés en raison des processus d’autorisation laborieux au Canada.

«Ils ne veulent pas acheter un terrain vacant et utiliser leur capital pour payer des intérêts pendant trois ans sans pouvoir gagner de l’argent sur le site», explique-t-il. «Ce qui est très demandé, c’est quelque chose le long de l’autoroute 401 qui offre un petit atelier sur six à huit acres. Il y a une forte demande pour cela.»

Compte tenu de l’évolution de la dynamique et de l’effet de levier accru dont bénéficient les acheteurs et les locataires potentiels, un krach de l’immobilier industriel se profile-t-il à l’horizon? M. Albertine ne le pense pas.

«Une chose intéressante qui me fait dire qu’il n’y aura pas de krach est qu’il y a une forte demande de la part des propriétaires institutionnels pour le stockage industriel extérieur», a-t-il déclaré, notant que les grands groupes d’investissement continuent d’acheter des espaces industriels. «Il y a beaucoup d’argent institutionnel intelligent qui achète ces propriétés. Les prix vont-ils continuer à baisser? Oui, je pense que oui, car ceux qui les achètent habituellement (les transporteurs) sont en difficulté.»

Si vous êtes une entreprise de transport bien financée et que vous cherchez à vous implanter ou à vous développer, M. Albertine estime que c’est le bon moment pour le faire.

«C’est le moment idéal pour acheter dans la zone que l’on souhaite réellement occuper, plutôt que dans une zone disponible», a-t-il affirmé.

Les meilleures offres ne sont souvent pas répertoriées

Cependant, il suggère aux acheteurs potentiels de garder à l’esprit qu’un grand nombre des meilleures propriétés ne sont jamais répertoriées dans le système MLS.

Les vendeurs qui peuvent se trouver dans une situation financière difficile préfèrent souvent garder ces annonces hors de la vue du public afin d’éviter toute spéculation sur leur situation financière. Les acheteurs disposant de liquidités seront également en meilleure position pour conclure rapidement la vente, car les banques examinent plus attentivement les prêts qu’elles accordent.

«Travaillez avec quelqu’un qui a des relations dans le secteur et qui peut vous indiquer quelque chose qui n’est pas sur MLS», suggère M. Albertine.

Achat ou location

Si de nouvelles opportunités d’achat apparaissent sur le marché de l’immobilier industriel, la location reste une meilleure option pour certaines entreprises.

Selon M. Zarnowski de Shindico, l’achat d’un bien immobilier offre l’avantage de posséder un actif qui prend de la valeur et de se protéger contre les hausses brutales des loyers.

«Pendant longtemps, ce n’était pas un grand risque parce que les loyers du marché étaient plutôt bas et stagnants», a-t-il indiqué à propos des taux de location. «Alors qu’au cours des cinq à dix dernières années, ils ont certainement augmenté.»

La flexibilité de la location permet également aux entreprises de transport de s’installer dans un espace plus grand en fonction de la demande. «Cela leur donne la possibilité de ne pas être enfermées dans un seul endroit», a expliqué M. Zarnowski.

Mais à long terme, les entreprises de transport qui sont propriétaires de leurs biens immobiliers verront leur investissement rentabilisé lorsque viendra le moment de les vendre, a fait remarquer Peter Stefanovich, président de Left Lane Associates, un cabinet de conseil en fusions et acquisitions.

«En termes de fusions et d’acquisitions, une entreprise de transport qui possède des biens immobiliers apporte une valeur ajoutée supplémentaire à l’acheteur», a-t-il indiqué à trucknews.com.

«Le fait de posséder un terrain permet à l’acheteur d’emprunter sur ce terrain pour acheter l’entreprise de transport, ce qui le rend plus attrayant pour un plus grand nombre d’acheteurs. Posséder son propre terrain permet également de réduire le risque que représentent les propriétaires extérieurs pour un acheteur. Plus le risque est faible pour l’acheteur, plus il paiera cher pour votre entreprise. Si vous avez l’occasion ou la possibilité de posséder votre terrain, faites-le, car cela vous aidera à contrôler votre destin ultime, à savoir une sortie très réussie.»